昨夜の米国市場は小康状態。主要指数は引き続き最高値更新に加え、想定以上の在庫減少を受け原油が3日連続値上がり。今後8月のマクロ指標が出揃うが、デルタ株蔓延による経済活動低下はあまりなかったのでは、と考えられる。

本日の主題は米国オフィス需要の停滞。今日の日経新聞でもヤフーの拠点集約や三鬼商事のオフィス空室率の上昇が話題となり、長引くコロナ禍で世界的にオフィス需要の戻りが極めて鈍い状態。

米国においてこの影響は非常に顕著であり、特に大都市圏が苦戦している。オフィスセキュリティを提供する大手のカストルシステムズがまとめる主要都市のオフィス稼働率は未だに10％～50％未満の水準。最も回復しているテキサス州のダラスやヒューストンは40％台に戻りつつも、ニューヨークはサンフランシスコは20％未満。

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ファイザーワクチンの正式承認で義務化が可能となり、オフィスに回帰するように求めている企業が増えてはいるが、アメリカ人の抵抗が根強い。とあるVCさんの56社のポートフォリオカンパニーに対するオフィス需要アンケートが興味深かった。コロナ前は75％が原則としてオンサイトだったのに対し、今後その方針を続けると答えたのはたったの3社（5％）。

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まだあまり取り上げられていないが、アメリカの多くのCMBS（証券化された賃貸住宅・事務所・商業・物流向け不動産ローン）は無論オフィスビルの賃貸収入にも依存するもの。リーマン危機の際はCDOや再保険で信用力以上の格付けをもらっていたMBSが問題となったが、今回は事務所の収益性低下がどこまで影響を及ぼすかが要注意。実は住宅ローンや不動産向け融資はリーマン危機前の約2倍の水準に膨れ上がっており、その過半がコマーシャル向け（下図）。住宅ローンはモラトリアム（差押・立ち退き禁止令）で債務不履行が顕在化してないが、今後オフィス向けリースの更新見送りやテナント退去が各ローンの返済能力にどこまで悪影響するか。
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制度的リスク要因となれるという意味で昨年から注意深く見ているが、現段階でCMBS市場に大きな波紋は広がっていない。ただし、オフィス需要が戻らないとなれば物件の長期的収益とキャッシュフローの見込みが立たず、担保価値の低下リスクが顕在化する。

米国株式市場は快くバブルをエンジョイし、毎日ウハウハ気分で高値を更新しているが表面化で様々な構造的問題が渦巻いている。

【2021.08.26】戻らないオフィス需要の行方。